Когда договор аренды подлежит регистрации
Согласно статье 609 Гражданского кодекса РФ, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если он заключён на срок не менее одного года. Это требование закреплено в пункте 2 статьи 651 ГК РФ: договор аренды здания или сооружения, заключённый на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента такой регистрации.
Однако на практике многие стороны игнорируют это требование. Разберём, к каким последствиям это приводит.
Позиция Верховного Суда РФ
В пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 № 73 разъяснено: если стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора аренды, который подлежит регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судом установлено, что собственник передал имущество в пользование, а арендатор принял его без замечаний, соглашение о размере платы было достигнуто и исполнялось, то такое соглашение связывает стороны обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон.
Последствия отсутствия регистрации
Для арендодателя
- Незарегистрированный договор не может служить основанием для взыскания арендной платы в судебном порядке.
- Арендодатель не вправе ссылаться в споре с арендатором на незаключенность договора.
- При продаже объекта новому собственнику договор может не сохранить силу.
Для арендатора
- Договор, заключённый на срок более года, без регистрации не создаёт права аренды, которое можно противопоставить третьим лицам.
- При смене собственника арендатор может быть выселен.
- Невозможно зарегистрировать обременение в ЕГРН.
Судебная практика 2025 года
В деле № А08-11709/2023 суд апелляционной инстанции применил принцип эстоппель, указав, что сторона, длительно исполнявшая договор и своевременно вносившая арендную плату, не вправе ссылаться на незаключенность договора. Суд руководствовался статьёй 10 ГК РФ, запрещающей извлечение выгоды из недобросовестного поведения.
Арбитражный суд Волго-Вятского округа в постановлении от 28.03.2022 № Ф01-463/22 подтвердил, что договор аренды считается заключённым при достижении соглашения по всем существенным условиям. Отсутствие государственной регистрации не освобождает стороны от исполнения обязательств, если имущество фактически передано.
Рекомендации
- Если договор аренды заключён на срок более года, обязательно зарегистрируйте его в Росреестре.
- При аренде на срок до года можно не регистрировать, но договор должен быть письменным.
- Если договор уже заключён без регистрации, но стороны его исполняют, он связывает стороны обязательством, но права на имущество не создаёт.
Правильно оформленный договор аренды с учётом требований о регистрации — ваша защита. Воспользуйтесь нашим сервисом для генерации договора аренды.