Распределение обязанностей по ремонту по ГК РФ
Согласно статье 616 Гражданского кодекса РФ, обязанности по ремонту арендованного имущества распределяются следующим образом:
- Арендодатель обязан производить за свой счёт капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором.
- Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счёт текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества.
Важно: договором может быть установлено иное распределение обязанностей.
Различие между капитальным и текущим ремонтом
Суды различают капитальный и текущий ремонт по следующим критериям:
- Текущий ремонт — устранение мелких неисправностей, поддержание имущества в рабочем состоянии (замена смесителя, ремонт розеток, поклейка обоев).
- Капитальный ремонт — восстановление или замена основных конструктивных элементов (замена труб, электропроводки, окон, кровли).
В судебной практике отмечается, что поддержание сданного внаём имущества в исправном состоянии, производство капитального и текущего ремонта, содержание имущества и распределение расходов охватывается содержанием арендного обязательства и регулируется правилами об аренде.
Судебная практика
В деле № А08-11709/2023 суд отклонил довод ответчика о том, что договор содержит элементы возмездного оказания услуг, что предполагает обязанность арендатора подтверждать объём фактически оказанных услуг. Суд указал, что поддержание сданного внаём имущества в исправном состоянии охватывается содержанием арендного обязательства.
Суд апелляционной инстанции также отметил, что обязанность арендодателя поддерживать спорное помещение в пригодном для эксплуатации состоянии не коррелируется с объёмом арендных платежей, которые обязан выплачивать арендатор. Оснований для уменьшения суммы арендных платежей не усматривается.
Рекомендации для сторон
- Чётко пропишите в договоре, кто и за какой счёт производит капитальный ремонт.
- Составьте перечень работ, относящихся к текущему и капитальному ремонту.
- Укажите порядок согласования ремонтных работ.
- При возникновении спора обращайтесь к судебной практике и разъяснениям Пленума ВАС РФ.
Правильно составленный договор аренды с чёткими условиями о ремонте защитит ваши интересы. Воспользуйтесь нашим сервисом для генерации договора аренды.