Основания для досрочного расторжения по инициативе арендодателя
Согласно статье 619 Гражданского кодекса РФ, арендодатель может требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке в следующих случаях:
- Арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.
- Арендатор существенно ухудшает состояние имущества.
- Арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
- Арендатор не производит капитального ремонта имущества в установленные сроки.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения.
Основания для расторжения по инициативе арендатора
Согласно статье 620 ГК РФ, арендатор может требовать расторжения договора в судебном порядке, если арендодатель не предоставляет имущество, создаёт препятствия к его использованию или не производит капитальный ремонт.
Порядок расторжения
Шаг 1. Направьте предложение о расторжении
Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ, требование о расторжении договора может быть заявлено в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо при неполучении ответа в установленный срок.
Шаг 2. Соблюдение досудебного порядка
Если в предложении не указан срок для ответа или он не установлен законом или договором, срок составляет 30 дней.
Шаг 3. Обращение в суд
После получения отказа или истечения срока подавайте иск в суд. Иск подаётся по месту нахождения недвижимости.
Судебная практика 2025 года
В пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 разъяснено, что истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства. Это положение применяется и к арендным спорам.
В деле № А76-17208/2023 суд подтвердил, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора, если арендатор более двух раз подряд не вносил плату.
Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 разъясняет: если арендатор не вносит плату более двух раз подряд, арендодатель вправе требовать расторжения даже после погашения задолженности.
Рекомендации
- Всегда соблюдайте досудебный порядок урегулирования спора.
- Фиксируйте все нарушения арендатора документально.
- Включайте в договор дополнительные основания для расторжения.
- Сохраняйте доказательства направления предложения о расторжении.
Правильно составленный договор аренды с чёткими условиями расторжения защитит вас в суде. Воспользуйтесь нашим сервисом для генерации договора аренды.